楼市调控开启分类指导时代

两会期间，备受业界关注的2014年房地产市场调控思路得以明确。住建部部长姜伟新近日透露今年房地产调控思路倾向于“双向调控”。政府工作报告更是指出，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。

业内人士认为，由于房地产市场掺杂民生、经济、投资等多种复杂因素，因此行政调控手段在2014年仍然不会马上退出。但是，与以往楼市调控“一刀切”不同的是，未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权。受此影响，6日地产股应声看涨，并带动A股小幅上涨。截至收盘，万科A涨超8%，板块内个股一片普涨，渝开发、荣盛发展、金科股份等4股涨停。

细化 不同城市分类指导

全国政协委员、住建部副部长齐骥6日就政府工作报告中有关房地产调控方面的内容做出了权威解释。他指出，现阶段全国房地产市场分化加剧，因此，未来在调控手段上，将根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导，即热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。

针对一些房价持续上涨的热点城市，齐骥表示，这些城市今年1、2月份的数据显示，虽然楼市交易量有所下降，但价格上涨依然明显。从供需来看，仍旧呈现不平衡态势。他说，对于这类城市，应千方百计增加供应，尤其是中小套型供应。与此同时，为缓解供求不足的矛盾，此类城市仍将继续采取限购、限贷等调控措施。

而对于大家所说的“鬼城”、“空城”，齐骥表示，是这类城市开发密度大、库存量较高造成的。“城市住房可售库存合理区间在月销售量的12-15倍，而超过15个月的，属于较高库存。对于这类城市，要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。”

事实上，2014年初，住建部在安排全年房地产调控的工作时，就明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市，要继续从严实施限购政策和差别化的信贷政策。同时要求房价下跌的城市重视消化存量，控制商品房新开发规模，控制预售许可审批进度。

对此，业界分析指出，2014年的房地产调控思路更符合不同城市严重分化的现实。一些符合新型城镇化规划方向、刚需和改善型需求占主导的地方城市，未来在调控政策上有边际改善的可能和空间。另一方面，按照上述原则，目前正在执行的限购政策、对二套及以上住房的限贷、禁贷政策，不会放松。其中北京、上海、广州、深圳执行政策或将更严格，房地产市场的“去投资化”、“去杠杆化”将是一线城市的调控主流。但是，不排除温州等量价齐跌的城市，出台力度不同的救市措施。

全国政协委员、上海市政府参事张泓铭表示，房地产市场是一个区域性为主、扩散性为辅的市场（极个别的城市又当别论），各地的社会经济发展及由此决定的房地产市场千差万别。他认为，全国“一帖药”的政策无法适应各地的具体情况，在未来的调控中，必须要有一个大的改变，主要办法就是实行中央和地方的合理分工。

张泓铭认为，在房地产市场调控具体操作层面，中央政府的职责主要是明确提出住房发展的指导思想，提出指导性的全国住房发展中长期规划和结构要求等。除此之外，对于地方权力，应明确规定允许地方政府在特殊条件下采取行政手段的种类，以及地方政府主动调控住房市场的权限。

在张泓铭看来，除了严重的全国性房地产普遍问题，中央政府应不再实施全国统一的房地产调控举措。简言之，中央只提出房地产市场调控目标，并提供调控条件，但不喊调控口令。“至多，在需要时向特定的地方发出调控行动的提醒或提示”。

弱化 行政手段或逐渐减少

事实上，弱化行政手段在此次住建部主导的房地产市场总体调控思路中已经有所体现。其中，最为明显之处是，不再强制要求地方政府制定并公布当年度的房价控制目标，而是强调房地产市场的稳定、房地产调控政策的稳定性和连续性两个方面。此外，以前频繁使用的“遏制房价过快上涨”也被“稳控房价”代替。

业内人士认为，住建部这一思路的变化，可能会使地方政府逐步减少行政性手段对当地房地产市场的干预。部分价格较高的楼盘的审批，可能在未来出现一定的松动。但房价上涨压力较大的地方，则可能会采用新的政策性住房产品来对冲房价上涨的压力。

以北京为例，2014年以来，北京“限价令”正在逐渐弱化。2013年，为了抑制房价的过快涨幅，北京一度施行严格的“限价令”措施，要求开发商对商品住宅的预售报价不能高于同等项目以往的成交价格，否则将难以获得项目预售许可证。而2014年以来，北京楼市入市的项目已经逐渐摆脱“限价令”的束缚，许多新项目在报价上均有不同程度上涨。

与不再强制要求地方政府制定房价控制目标相呼应的，还有“房产税试点扩围”的暂缓。

来自两会的信息显示，全国人大将启动房地产税的立法工作。中国房地产信息集团（CRIC）研究中心研究员杨科伟据此分析，房地产税是一个内涵很丰富的集合概念，既有开发环节的各个税种，又有购房者交易、持有环节的税种。不能片面地单纯理解为上海、重庆试点的“房产税”。对于普通购房者来说，可能包括契税、个人所得税、营业税、印花税、房产税和未来的遗产税等。

杨科伟告诉记者，随着房地产税立法的推进，其作为房地产市场长效机制的地位也将予以确定。他认为，这一举措不仅可以大幅削弱不动产的投资空间，降低市场投资投机需求比例，还能有效替代行政性政策调控，有利于市场稳定发展。

完善 健全多层次住房供应体系

值得注意的是，此次是中央层面首次将创新和完善多层次的住房供应体系列入房地产调控思路。

在阐述房地产市场总体调控思路中，齐骥表示，住建部将在热点城市开展共有产权住房试点，主要为解决新就业无房人群，以及已有稳定工作但收入较低未购房人群。他表示，地方政府在土地出让初期，便明确供应对象，供应价格，户型等方面，政府让渡部分土地出让金，产权为个人与政府共有。

据悉，住建部已对上海、黄石试点的共有产权住房、深圳通过市场化手段筹集政策性房源、北京自住房进行了肯定，要求各城市可根据自身情况落地推广。业内分析指出，除京沪深穗四大城市外，共有产权住房还很可能在其他房地产市场供需矛盾较大的城市落地。

此外，对于低收入人群住房保障托底，2014年将新开工700万套以上保障性住房，其中各类棚户区470万套以上，这也是“十二五”以来单年度保障房建设最多的一年。此外，在资金方面，除加大中央财政预算投入外，国资监管部门将在今年出台下拨专项资金用于工矿企业棚户区改造的相关政策。国家开发银行，将加大对棚户区改造的贷款支持力度。

日前，全国人大代表、证监会机构部巡视员欧阳昌琼表示，对于落实保障房建设资金，资本市场、证券公司、证券行业应当大有作为。他建议，可以通过金融工具的创新来推动保障性住房建设，建议通过证券公司开展房地产信托投资基金（REITs）这样一种新的金融工具来为保障房建设筹措长期的市场化运作资金。（经济参考报，记者 高伟 梁倩 吴黎华）

住建部副部长揭楼市调控四字谜

3月6日，全国政协委员、住建部副部长齐骥对政府工作报告中有关房地产部分作出了权威解释，并揭开了姜伟新部长“双向调控”的四字谜。此前，记者采访住建部部长姜伟新时，他对今年房地产政策给出了“双向调控”四字谜，还说政策看政府工作报告。

5日，李克强总理在政府工作报告中重申中国将遏制房地产投机。即，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

对此，齐骥6日接受记者采访时说， “双向调控”亦可称分类指导。所谓分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地和供应结构，采取必要手段，消化库存。

热点城市继续严格限购

齐骥指出，一线城市的房地产市场热度不减，为此限购、差别化信贷等调控政策也不会丝毫放松。

“今年以来，前一两个月数据显示，部分热点城市，虽然交易量同比有所下降，但总的趋势仍是供应不足，供需矛盾比较突出。”齐骥说。

他表示，对于这些热点城市，今年“要千方百计增加普通商品住房供应，特别是中小套型商品房供应”。

同时，对这类城市要继续采取调控措施，包括差别化的信贷和税收政策。“我们了解到有的城市已表示，将继续执行商品房限购政策。”

“在继续做好调控同时，也将努力增加共有产权住房的供应。”齐骥指出，共有产权住房，很大程度可分流供求关系紧张的城市的需求，解决大城市中最困难的年轻群体的住房需求。

高库存城市要“消化”

“杭州降房价”故事不完整，但是对高库存城市敲响了警钟，要想办法“消化”库存。

“前阵子的杭州出现楼盘打折事件，引起了市场恐慌。为此，住建部让当地相关部门做了调查。杭州打折促销是事实，但市场上的信息是不完整的，故事只讲了一半。只讲了打折，没讲促销的结果是什么。”齐骥表情严肃地说，据了解，杭州某些楼盘房价打折促销后，“所有打折促销的楼盘，都已经卖出去了。”

“信息传播的不完整造成市场有误解。”齐骥说，杭州这种城市只是处于阶段性的下滑，而不是大的问题。

他同时指出，另一方面，一些城市住房库存量过高也是事实。齐骥指出，所谓“高库存”是指一个城市的住房库存量超过合理区间，高于该城市单月销售量的12-15倍，即高过1年到1年半的销售量。

对于这类住房存量比较大的城市，“要控制其今年的住宅用地规模，要调整新建商品住房上市的结构，通过必要经济手段来支持当地居民合理住房需求，消化库存。”齐骥说。

由此，“双向调控”的四字谜底一目了然——“托底盖帽”。

当然，“托底盖帽”的深意就是——十八大提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”

对此，齐骥首先强调的就是保障房建设要求，他表示今年要推行廉租房和公共租赁住房的并轨运行，即两类保障住房统一规划、统一建设、统一分配、统一运行管理。

“未来将不再分列廉租房和公共租赁住房的数量，地方住房保障部门一个窗口接受登记、一个系统进行审查、一个程序进行公开分配。”齐骥说。（上海证券报）

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